Про витрати, про які забули

Правила гри на ринку об’єктів нерухомості суттєво корегувала Верховна Рада України Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» № 1914-IX від 30.11.2021, яким було запроваджено додаткове оподаткування доходу від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості.

Виняток із загального правила законодавець залишив лише для операцій із відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечує кредит, одержаний в іноземній валюті.

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», поряд із введеним податковим тягарем, Верховна Рада України запровадила також і компенсаційний механізм, який дозволяє оподаткований дохід згідно абз. 2 п. 172.2. зменшити на документальні підтверджені витрати на придбання об’єктів нерухомості.

Проте, під «витратами на придбання об’єкта нерухомості» законодавець розумів такі витрати:

1. кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
2. кошти, передані в управління управителю фонду Фінансування будівництва;
3. вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
4. вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмета іпотеки;
5. витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі – продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсації за такими договорами;
6. реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку із придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
7. вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX Податкового кодексу України;
8. вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземного) платників податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
9. витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.

Однак, у перерахованих вище витратах відсутня загадка про «витрати за договорами про посередництво» (договори ріелторських послуг).

За договорами про посередництво покупець бере участь у витратах на придбання об’єкта нерухомості, що охоплюється у відсотках з 1% до 5% від оціночної вартості об’єкта продажу.

Звісно, що такі витрати можуть «лягати» як на плечі продавця, так і покупця зокрема.

Логічніше було дану податкову норму про зменшення витрат доповнити сумою договорів про посередництво при купівлі об’єкту нерухомості.

Як правило, у великих містах, а, особливо у столиці, придбати об’єкт нерухомості без посередників вкрай складно, що особливо підтверджує гостроту порушеної у цій статті проблематики.

Ще одним «ноу-хау» від законодавця є визначення вартості подарованого майна на суму державного мита, реєстраційного збору, інших аналогічних платежів, сплачених у зв’язку із таким даруванням.

Ймовірно, що зазначена норма виникла, щоб створити умови, за яких фізичні особи при отримання «подарунків» з нерухомості змушені будуть подавати декларації до податкової.